Pourquoi faut-il 3 fois le loyer ?

La répétition d’une pratique dans un secteur d’activité donnée peut laisser croire au fait qu’elle est une prescription de la loi. Et pourtant, il n’en est pas toujours le cas. C’est ainsi qu’en matière de location immobilière, une convention générale voudrait que propriétaires et agences de l’immobilier réclament aux locataires au moins 3 fois la mensualité, charges comprises. Cette pratique qui est courante est-elle légale ? Nous y répondons dans cet article.

Que dit la loi au sujet des revenus et de loyer ?

Avant de répondre à la question, il est de bon aloi de savoir ce qui est légal. Une référence rapide au dictionnaire nous amène à avoir la définition suivante : « est donc considéré comme légal tout comportement conforme à la loi ». De fait, la base de la légalité s’exprime dans la soumission de l’administration au droit. Il faut donc comprendre qu’une norme fixée par l’administration doit être en harmonie avec les normes hiérarchiques.

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La définition précédente doit renvoyer à une loi clairement identifiée et reconnue comme telle. Et ce, en ce qui concerne la législation d’un pays pour être valable. Ainsi, après les investigations, le ratio de loyer et de revenu ne fait référence à aucune loi, mais juste à une pratique courante.

Que dit le droit au logement de cette pratique ?

Nous sommes ici au cœur de la question : quelles sont les pratiques et les obligations pour accéder à un logement ? Faut-il trois fois le loyer ? En la matière, la loi dit expressément que « le droit au logement est un droit fondamental ». Ainsi, toute personne de citoyenneté française peut légalement revendiquer le droit de se loger. La seule condition étant qu’il affiche un état de santé mentale acceptable.

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Le Code pénal apporte plus précision et stipule qu’on ne peut amputer à une personne le droit à la location d’un logement pour une raison illégitime, un motif à caractère discriminatoire. Au nombre des motifs de discrimination figure particulièrement la vulnérabilité économique de la personne en situation.

De fait, lorsqu’on refuse à une personne le droit d’accéder à un logement pour un motif discriminatoire, celle-ci a légalement le droit de plaider. La pratique qui voudrait que le propriétaire et les agences immobilières réclament trois fois le loyer au locataire est battue en brèche. Et ce, par les raisons de discrimination.

L’accès au logement : que dit la loi Alur ?

La loi Accès au logement et urbanisme rénové, entré en vigueur en mars 2014, renforce aussi bien le droit d’accès à la location. Et ce, plus que les conditions minimums pour y accéder. Ainsi, pour consolider les droits des locataires, les exigences en matière administrative des bailleurs ont revu à la baisse. De nouvelles procédures ont été mises en place. Et ce, particulièrement en ce qui concerne les risques que courent les propriétaires de maison.

Pour ce qui est des mesures d’encadrement de la location, de nouveaux dispositifs ont été mis en place également. Ces derniers remplacent la garantie et assurent le risque des loyers impayés. C’est le cas par exemple de la garantie Visale que propose Action Logement. Cette dernière est gratuite et assure le propriétaire sur la période du bail. Le nombre de mensualités couvertes est de 36. Aujourd’hui, on retrouve plusieurs autres formules pour qui assurent une couverture du risque d’impayés.

L’usage de la pratique de 3 fois le loyer

La pratique de 3 fois le loyer n’est qu’une pratique conventionnelle que les agences et propriétaires de logement appliquent. Elle n’est à ce jour toujours pas validée par la loi. De plus, le législateur semble ne pas en faire une priorité. Cette posture pourrait s’expliquer par le fait qu’il se voit pris dans une situation où il ne désire pas aller contre le principe du droit fondamental au logement.

Cette posture est d’autant plus, confortée par le motif que les conditions de revenus ne sont pas les seuls paramètres à prendre en considération. Et ce désormais pour accéder à un logement. Les endettements de certains locataires sont aussi des facteurs qui ne sont plus à négliger.

Les alternatives possibles à cette pratique

Face à cette pratique, il existe pourtant des alternatives possibles. La première d’entre elles serait de prendre en compte la capacité de remboursement du locataire plutôt que le montant de son salaire. Cette approche permettrait une plus grande flexibilité dans les conditions d’accès aux logements.

Certains professionnels proposent aussi d’autres solutions. L’idée de mettre en place un système garantissant les loyers impayés pourrait être envisagée. Ce type d’assurance permettrait ainsi au propriétaire d’avoir une certaine sécurité quant à la perception des revenus liés à sa location tout en étant moins regardant sur les critères financiers du locataire.

Il faut penser à bien souligner que cette situation a encouragé l’émergence récente d’autres pratiques autour des locations immobilières telles que :
• Le colocation qui offre davantage de souplesse et facilite le paiement du loyer.
• Les appartements partagés avec plusieurs personnes afin qu’elles puissent avoir accès ensemble à un espace agréable et confortable tout en mutualisant leurs ressources financières.

Bien qu’elle soit largement utilisée par les agences immobilières et propriétaires, la pratique conventionnelle des 3 fois le loyer n’est pas forcément adaptée aux besoins actuels du marché immobilier. Des alternatives viables existent pour améliorer l’accès au logement sans compromettre la rentabilité financière des propriétaires.

Les conséquences de la pratique de 3 fois le loyer sur les locataires et les propriétaires

En dépit de son utilisation répandue, la pratique des 3 fois le loyer peut avoir des conséquences négatives pour les locataires et les propriétaires. Elle limite l’accès au marché immobilier pour une partie importante de la population ne répondant pas aux critères financiers requis. Cela augmente donc leur vulnérabilité en matière de logement.

Cette approche met souvent en avant un aspect purement financier sans tenir compte d’autres facteurs tels que l’historique du locataire ou sa capacité à gérer son budget. De nombreux locataires se retrouvent alors exclus du marché immobilier uniquement sur la seule considération qu’ils ne peuvent justifier de revenus suffisants.

Côté propriétaire, si cette condition permet d’avoir une garantie supplémentaire quant à la solvabilité du futur locataire, elle peut aussi avoir pour effet indirect celui de limiter leur potentiel clientèle. Les annonces avec ces critères sont plus difficiles à remplir et nécessitent parfois plusieurs mois voire années avant de trouver preneur.

Dans certains cas extrêmes où les propriétaires ont recours à des pratiques illégales comme la discrimination, cela peut conduire à une restriction encore plus grande dans l’accès au logement pour certains groupements sociaux précaires.

Il faut des solutions alternatives qui soient équitables et adaptées aux réalités économiques actuelles tout en garantissant la sécurité financière nécessaire tant aux propriétaires qu’aux locataires.